یکی از موضوعات و مسائل مهمی که امروزه منشا بسیاری از دعاوی مطرح شده در محاکم حقوقی است، مسئله تخلیه مستاجر و دعوای تخلیه ملک می باشد. تا زمانی که مستاجر به بندهای موجود در قرارداد پایبند باشد، مشکلی پیش نخواهد آمد؛ اما در صورت عدم رعایت این موارد، صاحبخانه میتواند نسبت به تخلیه مستاجر اقدام کند. گاهی اوقات مستاجر با وجود اطلاع از بندها حاضر به تخلیه ی ملک نیست. در این صورت کمک گرفتن از وکیل تخلیه ملک ضرورت پیدا میکند. برای درک بهتر این موضوع باید با مفاهیم حکم تخلیه بیشتر آشنا شوید.
قرارداد اجاره یکی از روابط حقوقی است که فردی به نام مستاجر، منفعت یک موضوع خاص را از فرد دیگر به نام موجر دریافت و در مقابل، مبلغی را به عنوان اجارهبها به موجر می‌پردازد. یکی از مشکلاتی که در پایان مورد اجاره پیش می‌آید، عدم تخلیه ملک از طرف مستاجر است .
قانون در مورد این موضوع راه حل هایی برای موجر وضع کرده تا حقوق او را از مستاجری که قانون را می شکند، بگیرد .در چنین موردی، دعوای تخلیه ملک از طرف موجر علیه مستاجر مطرح میشود. البته ممکن است مالک برای خود در طول مدت قرارداد، حق فسخ ایجاد کرده باشد که به آن خیار شرط می گویند .
صدور حکم تخلیه ملک
در قراردادهای اجاره مخصوصا در حوزه‌ی املاک و اراضی ممکن است پیش یا پس از اتمام قرارداد بین طرفین اختلاف پیش بیاید که در این صورت مراجع قانونی برای از طریق گرفتن حکم تخلیه نسبت به تخلیه مستاجر اقدام خواهند کرد.
با توجه به قانون مصوب سال ۱۳۸۷، مرجع صالح برای دعوای تخلیه و گرفتن دستور تخلیه ملک، شوراهای حل اختلاف می باشند .البته ممکن است دادگاه‌های عمومی نیز در این مساله داخل شوند .
رسیدگی به طرح دعوا شکل پیچیده ای ندارد. در واقع یک دعوای غیر مالی است که باید در آن تمبر دعاوی غیرمالی ابطال شود و در نهایت هزینه چندانی هم در پی ندارد .
در مواردی که به موجب قرارداد، مستاجر مبلغی را به عنوان قرض الحسنه یا پول پیش به موجر پرداخت کند، برای آغاز رسیدگی، کل این مبلغ دریافتی به حساب دادگستری تودیع میشود و سپس دادخواست، ضمن ارائه رسید به ثبت می‌رسد .
چه زمانی می شود حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟
زمانی که مدت اجاره تمام شده باشد اما مستاجر، ملک را تخلیه نکند یا بعد از گذشت سه ماه از موعد اجاره، مستاجر مبلغی را به موجر نپردازد. مورد دیگر، زمانی است که مستاجر ملک را برای کار غیرمشروع استفاده کند یا آن را به شخص دیگری انتقال دهد .
مدارک لازم برای صدور حکم تخلیه مستاجر چیست؟
برای صدور حکم تخلیه به سند مالکیت و سند اجاره نامه نیاز است تا موجر بتواند به شورا، دادگاه یا ثبت اسناد و املاک مراجعه و طرح دعوا کند .
اگر یکی از شرایط صدور حکم تخلیه ثابت شد، طبق مادههای یکم و پانزدهم قانون مصوب ۱۳۶۲، مادههای یکم و سوم قانون مصوب ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، درخواست صدور حکم تخلیه از طرف موجر انجام میشود .
مراحل تخلیه از طریق وکیل تخلیه ملک چیست؟
در تنظیم قراردادهای ملکی برای جلوگیری از مشکلات احتمالی بهتر است بصورت اصولی و قانونی اقدام کنید، در غیر اینصورت برای گرفتن حکم تخلیه باید به وکیل تخلیه ملک مراجعه کنید.
دعاوی که در خصوص تخلیه ملک مطرح میشود به چند صورت عنوان می شود که برخی افراد به دلیل عدم آگاهی از قوانین ، طرح دعوای اشتباه می‌کنند. دادخواست حقوقی غیرمرتبط در نهایت به رد دعوا منجر میشود .
اینکه کدام یک از عناوین بالا، موضوع طرح دادخواست قرار بگیرند، بسیار اهمیت دارد و برای این کار به یک وکیل برای حکم تخلیه نیاز است .
وکیل تخلیه مستاجر، ابتدا تمامی مدارک و شواهد را بررسی کرده و در این خصوص دادخواست صحیح و مرتبط را به ثبت می رساند؛ زیرا در غیر این صورت دادخواست، ناقص بوده و در نهایت چیزی جز اتلاف هزینه و وقت در برنخواهد داشت .
کار وکیل تخلیه ملک چیست؟
وکیل تخلیه ملک شخصی است که به بررسی و رفع مشکل بین موجر و مستاجر می پردازد. وکیل تخلیه ملک موضوع و دعوای موجود را به مرجع صالح ارجاع داده و حسب مورد از شورای حل اختلاف با احراز مالکیت و ذینفع بودن موجر دستور تخلیه ملک را می‌گیرد. بعد از آن مامور، موظف میشود ظرف ۲۴ ساعت این امر را به مستاجر ابلاغ و در نسخه دیگر، رسید دریافت کند .
بهترین وکلا در این زمینه افرادی هستند که در دستور تخلیه مستاجر تخصص دارند. وکیل متخصص و خبره، به تمامی قوانین و تبصره های موجود در قانون تسلط دارد و مراحل مربوط به صدور حکم تخلیه را در کوتاه ترین زمان و به بهترین شکل انجام می‌رساند .